Зачем нужен риэлтор в сделке

Cодержание

Разберёмся кто такой риэлтор и почему без него нельзя

Риэлтор-это эксперт,который хорошо знает рынок недвижимости,законодательство,сопровождает сделку.Это те люди,которых многие недооценивают.И зря,потому что с 90-х годов ХХ века они стали квалифицированными игроками на рынке недвижимости.Многие риелторы доросли до собственного агентства,когда опыт и «имя» позволяют чувствовать себя как рыба в воде,и когда крупные девелоперы ( то есть застройщики ) сами выходят с предложениями о сотрудничестве. Многие,чтобы развиваться в сфере недвижимости,идут на курсы по «земельно-имущественным правоотношениям»,по «экспертизе и управлению недвижимостью».

На дворе 2025 год и это значит,что профессия риэлтор за 35 лет никуда не исчезла.Посмотрим статистику — как часто россияне приобретают недвижимость?По данным Росстата в среднем это от 1 до 3 сделок.А это значит,что россияне не знают о стоимости квадратных метров жилья,не ориентируются самостоятельно в мире новостроек,застройщиков.Если раньше можно было просто выбрать квартиру,то теперь всё сложнее:

застройщики каждый день меняют условия( рассрочки,акции,трейд-ин ).
цены в разных регионах за квадратный метр,земельные участки сильно отличаются.
ипотечные ставки в банках также не одинаковы,в этом нужно ориентироваться.

В России деятельность риэлторов регулируется рядом нормативных актов:

Гражданский кодекс РФ, который устанавливает общие правила заключения сделок с недвижимостью;
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
также важную роль играют местные законы и постановления, регулирующие рынок недвижимости в отдельных регионах. Для того чтобы работать в этой сфере, риэлтор должен иметь соответствующие лицензии или сертификаты, подтверждающие его квалификацию, и соблюдать этические нормы профессионального поведения, установленные ассоциациями риэлторов.

Таким образом, риэлтор — это специалист с глубокими знаниями рынка недвижимости и законодательства, чья деятельность регулируется несколькими важными законами и документами, обеспечивающими правовую чистоту сделок и защиту интересов клиентов.Он профессионал, он гарант, что сделка пройдёт без подвохов, выгодно и быстро.

Итак, мы разобрались, кто такой риэлтор, когда эта профессия сформировалась и какие законы регулируют его деятельность.Бывает,что возникают вокруг профессии риэлтора мифы.Важно развеять эти мифы, чтобы лучше понять, что на самом деле скрывается за работой специалиста, и как его помощь может быть полезна в процессе сделки с недвижимостью.

Ликбез — что надо знать о работе риэлтора

Часто при переговорах с потенциальными покупателями можно столкнуться с рядом аргументов с негативным окрасом:

«можно и самому посмотреть все квартиры на Авито и выбрать нужное» ;
«у меня родственник юрист, он сам проведёт все проверки»;
«я проведу сделку через нотариуса, это точно гарантирует мне безопасность, ведь риэлтор не отвечает ни за какие риски»;
«ничего сложного в сделке купли-продажи нет, договор могут зарегистрировать в МФЦ за 2000 рублей»;
«сейчас банки сами проверяют недвижимость, он ведь не возьмет в залог сомнительный объект; наша сделка будет проведена с помощью ипотеки, банк всё проверит»;
«чего нам опасаться, мы покупаем эту квартиру у друзей, они нас точно не обманут» Все мы знакомы с такими ресурсами, как Авито, ДомКлик, Циан. Однако задача риэлтора в этом процессе — сэкономить Ваше время, тщательно отслеживая объявления. Опытный риэлтор сразу заметит, если объявление является «фейком», то есть размещено лишь для сбора звонков от потенциальных покупателей. Также риэлторы используют собственные базы данных в специализированных программах, доступ к которым есть только у агентств недвижимости. В этих базах можно узнать не только настоящий номер собственника, но и проверить актуальность объявления,проследить, как менялась цена на объект.Поэтому сами Вы потеряете время в лучшем случае.В худшем,Вы приедете на сделку,например,в другой город и Вам скажут недобросовестно-безсовестные недориелторы ( будем их так называть ),что квартира продана и начнут Вас водить по показам совершенно других обьектов в надежде,что Вы совершите эмоциональную покупку;

Когда риэлтор звонит по объявлению велика вероятность, что коллега по цеху с другой стороны ответит на вопросы об объекте честнее, чем потенциальному покупателю.Во-первых, часто задача риэлтора при продаже квартиры — это назначить просмотр. Если покупателей не устроит именно этот объект, опытный риэлтор предложит им другие варианты или сделает выборку объявлений.Настоящий эксперт, который работает на рынке недвижимости уже более 3 лет лично знаком со многими коллегами. В этом случае разговор начнётся с фраз: «Подскажи, пожалуйста, эта квартира ещё продаётся? Какой вам требуется расчёт? Готовы ли Вы рассмотреть продажу в ипотеку? Какие нюансы есть по данному объекту?» Таким образом, специалист «на берегу» выяснит, подходит ли Вам данный объект или нет, так как возможно сделка должна проводиться исключительно за наличные или продавцу требуется серьёзное занижение цены. Риэлтор продавцу может честно сказать, что объект будет готов к просмотру и продаже только спустя месяц или больше, так как продавец планирует переезд в другой город, и встречный вариант ещё не найден. Все эти нюансы риэлтор выявит заранее, сэкономив Ваше время и нервы. Как бы странно это не звучало, но риэлтор проверяет более значимые нюансы квартиры, чем клиент. Пока довольный покупатель оценивает ремонт и вид из окна, риэлтор будет визуально оценивать следующие аспекты и задавать «правильные» вопросы продавцу недвижимости:

узнает общую и жилую площадь, а также количество комнат, чтобы понять, насколько комфортно будет жить.
обратит внимание на этаж, на котором расположена квартира, а также на общее количество этажей в здании, что влияет на уровень шума и доступность.
узнает тип жилья:панельный ,кирпичный ,монолитный или деревянный дом — это влияет на теплоизоляцию, шумоизоляцию и долговечность жилья.
уточнит год постройки-это влияет на состояние инфраструктуры и необходимость проведения ремонта или модернизации.
проверит состояние водоснабжения, канализации, отопления, а также качество вентиляции и кондиционирования.
осмотрит окна (их тип и состояние) и наличие балконов, лоджий, которые могут влиять на комфорт.
оценит состояние подьезда,лифта ( если он есть) и прилегающих территорий;это играет важную роль в общем впечатлении от жилья.
осмотрит систему отопления и водоснабжения.
проверит в каком состоянии крыша, фасад и другие внешние элементы, так как это может повлиять на дополнительные расходы по ремонту.
выяснит наличие парковочных мест, развитость района и близость к общественному транспорту, магазинам, школам и медицинским учреждениям.
оценит уровень шума ,наличие зелёных зон, близость к промышленным объектам или загрязнённым районам.
узнает «историю» квартиры,сможет выяснить для тех, кому важно, не умирал ли кто-то в данном жилье, не живут ли там буйные или алкоголики, какие соседи есть на лестничной площадке, и в целом какая репутация у данного дома.

Важно понимать, что если у Вас родственник-юрист, то в агентстве недвижимости часто работает не один, а целый штат юристов. Как правило, это не просто юрист общей практики, а профессионал,

специализирующийся именно на недвижимости. Чаще всего большую часть работы выполняет сам риэлтор,но в команде с юристом, обеспечивая надёжность сделки. Это включает:

проверку правового статуса у объекта недвижимости;
оценку документов собственника — юрист удостоверяется в подлинности и правомерности всех документов собственника, например действительность паспорта, реестр банкротов, действительность доверенности, наличие у продавца диспансерного (нарко/психо) учёта;
подготовку и сопровождение подписания договора — юрист обеспечивает соответствие договора законодательству и интересам обеих сторон;
консультирование по вопросам налогообложения — юридическое сопровождение сделки с учетом налоговых последствий;
проверку истории объекта недвижимости — анализ предыдущих владельцев и условий приобретения объекта, чтобы избежать возможных юридических рисков;
консультации по вопросам использования недвижимости — рекомендации по перепланировке, переводу помещений из нежилых в жилые и наоборот.

Таким образом, задача риэлтора собрать документы по продавцу и объекту, и предоставить его юристу для детальной проверки и сопровождении самой сделки купли — продажи.

Юрист и нотариус выполняют разные задачи. Нотариус удостоверяет сделку, проверяет документы на законность, снижает риски оспаривания и упрощает исполнение обязательств, но не защищает индивидуальные интересы сторон. Юрист же анализирует риски, разрабатывает договор с учетом ваших нужд и сопровождает сделку, особенно в сложных случаях. Для стандартных сделок нотариус может быть достаточен, но в сложных ситуациях привлечение юриста обеспечит дополнительную защиту ваших прав. В этой связке риэлтор выполняет задачи, связанные с подбором, оценкой и сопровождением сделки на этапе поиска и переговоров:

найти подходящий объект или покупателя, исходя из ваших запросов и бюджета.
оценить рыночную стоимость недвижимости, чтобы сделка была выгодной.
проверить объект на базовые риски (например, соответствие заявленным характеристикам, отсутствие визуальных обременений).
организовать процесс сделки: риэлтор координирует взаимодействие между покупателем, продавцом, нотариусом, юристом и банком (если привлекается ипотека).Важно понимать и знать,что ни юрист, ни тем более нотариус, не проверяет такие вещи,как проверка недвижимости в части отнесения объекта к самовольно возведённым,т е. построенным без разрешительной документации, что влечёт за собой снос. Это делает риэлтор, когда клиенту понравилась очень хорошая квартира по почти бросовой цене на задворках города, в 3х-4х этажном доме. Риэлтор берёт на себя поиск, оценку и согласование сделки, тогда как нотариус и юрист отвечают за её законность и защиту Ваших интересов.

Использование услуг МФЦ при сделке купли-продажи недвижимости может быть менее безопасным и удобным по сравнению с обращением к нотариусу или юристу. Основные причины:

отсутствие юридической проверки- сотрудники МФЦ не проверяют документы на соответствие законодательству, не анализируют риски сделки и не защищают интересы сторон. Это повышает вероятность ошибок, мошенничества или оспаривания сделки.
отсутствие разъяснений- в МФЦ Вам не объяснят правовые последствия сделки, а также нюансы договора, что особенно важно для сложных ситуаций, например, при продаже долей или участии несовершеннолетних.
риск отказа в регистрации- если документы оформлены не правильно, сделка может быть отклонена Росреестром, что приведет к потере времени и дополнительным расходам.
нет исполнительной силы договора- договор, оформленный через МФЦ, не имеет силы исполнительного документа, в отличие от нотариально удостоверенного, что затрудняет взыскание обязательств в случае их нарушения.
МФЦ выполняет только техническую функцию передачи документов, не обеспечивая безопасности и юридической поддержки, что делает его менее предпочтительным вариантом для сделок купли-продажи.

Люди привыкли думать, что самый безопасный способ купить недвижимость — это провести сделку с использованием ипотеки. Например, во всем известном Сбербанке даже существует специальная услуга «углубленная проверка недвижимости».

Банку нет смысла проводить максимально тщательную проверку объекта недвижимости, поскольку основная цель банка — минимизация собственных рисков, а не защита интересов покупателя:

приоритет — возврат кредита.
банк проверяет объект в первую очередь с точки зрения возможности его реализации в случае невыплаты ипотеки. Если с объектом нет проблем, которые могут помешать его продаже (например, аресты или серьезные обременения), банк одобрит сделку, даже если у объекта есть другие скрытые нюансы.
ограниченная ответственность.
банк не несёт ответственности за правовые последствия сделки для покупателя, такие как претензии третьих лиц, возможное оспаривание сделки или проблемы с правами на недвижимость.
ограниченные ресурсы.
банки используют стандартизированные процессы проверки, чтобы минимизировать издержки.

Максимальную защиту от всех рисков может обеспечить страховой продукт-«Титульное» страхование.Он защищает от потери права собственности на объект. Например, если сделка будет оспорена или аннулирована из-за скрытых обстоятельств, страховая компания возместит финансовые потери.И сертификат ответственности от М2 (сервис ВТБ банка). Его ключевое преимущество в том, что выгодоприобретателем по продукту будет сам клиент.В случае убытков их покроет страховая компания, а не покупатель.Вы будете уверены в безопасности сделки.

Чем сделка между родственниками, друзьями или коллегами может быть опасной? Что может пойти не так, если Вы доверяете продавцу?Практика показывает, что именно такие сделки могут скрывать самые неожиданные риски:

скрытые обременения.
друзья или родственники могут не знать (или умолчать) о том, что на квартире есть обременения, долги или аресты. Даже небольшая задолженность по коммунальным услугам или налогу способна осложнить процесс оформления.
неучтённые права третьих лиц.
квартира может иметь собственников, о которых не упомянули: например, несовершеннолетних, бывших супругов или прописанных жильцов. Это может стать основанием для оспаривания сделки.
взаимное доверие часто снижает бдительность. Вы можете не обратить внимание на важные детали, а близкие, в свою очередь, могут допустить ошибки.
друзья или коллеги могут искренне считать, что всё в порядке, но не проверить документы на соответствие законодательству,например,не изучить историю квартиры или не учесть риски наследственных сделок.
даже если продавцы сейчас действуют добросовестно, их родственники или другие заинтересованные лица могут оспорить сделку через суд, ссылаясь на ошибки или нарушения.

Итог наших размышлений: риэлтор необходим как продавцу,так и покупателю недвижимости.Это сигнал надёжности и серьёзности.Когда в сделке участвует риэлтор,продавец и покупатель автоматически начинают относиться друг к другу с большим доверием !Риэлтор в мире недвижимости,где многое зависит от мелочей и нюансов,это элемент,который связывает всё вместе!